昨日、ムゲンエステートの社長プレゼンに出席した。上場以降初めての個人投資家向けＩＲセミナー。私が強気な銘柄の一つでもあったのでセミナー時、懇談会等で直接社長と話す機会を得て有意義であった。

ムゲンエステートは中古マンションのバリューアップ業者で最終顧客とは直接相対せず仲介業者を通して買取再販する。故に海外投資家、富裕層、一般投資家、相続税対策等幅広い投資家層へアクセス可能。売
り上げの約60％強が投資用、40％弱が居住用物件。首都圏特化。新築マンションは物件仕入れや利回り面でピークアウト感が出始めても中古マンションは利回り面でまだ魅力的でかつ回転率が高いので在庫リスクが少ない。ただ、この種の不動産会社は営業キャッシュフローが大きくマイナスになっているので、やはり市況が逆回転しだしたときは注意が必要な気はする。

今年初めにサンフロンテアが不透明取引のうわさで株価が急落した。サンフロンテアも営業キャッシュフローは大幅赤字の会社。見掛け上の業績は絶好調だが、バリュエーションが中々切り上がらないのも業界全体にその種の不透明性があるせいかもしれない。下記に、いつものように投資用マンション、賃貸マンション・アパート、不動産流動化を行っている中堅不動産会社を抽出してみた。

中古マンションのバリューアップではムゲンは絶好調だが、インテリックスは中間期で減益。ムゲンは採算重視の受注を徹底しており、仕入れ姿勢の差とのこと。また、マンション大手も長谷工は好調だが、大京は苦戦というように選別色が出ている。賃貸では上位は安定成長。伸び率はそれほどでもないが、バリューアップタイプの会社と比較すると在庫リスクは少ない。アナリストコンセンサスを信じればレオパレス２１、スターツあたりは魅力的に見える。

バリューアップタイプはハイリスクハイリターンだが、変化率は高く東京五輪まで今しばらく市況が好調と見れば、ムゲン、スターマイカ、レーサム、サムティ、オープンハウス等はアナリストコンセンサスも高く中期非常に割安に見える。シノケン、プレサンスは中古マンションよりも市況のダメージを受けやすいと見るが、足元の超割安なバリュエーションは既にその辺の事情を織り込んでおり今後四半期の決算数字が良ければ見直し買いが入ると思う。タカラレーベンはけっこう株価上昇したがインフラ市場関連でもあり突っ込み買い。明和地所とかマンション中堅は更に割安だがお好み次第ですかね。


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